La registrazione del contratto di locazione

Quando è necessaria la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate?

La registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate diventa obbligatoria quando la durata della locazione supera i 30 giorni complessivi nell’anno solare. In caso contrario, per contratti con una durata inferiore ai 30 giorni, non è richiesta la registrazione. Questa regola si applica sia ai contratti di locazione ad uso commerciale che ad uso abitativo.

Una volta che locatore e conduttore firmano il contratto di locazione, la registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla sua stipula o dalla data di inizio dell’affitto, se precedente. Durante la registrazione, è importante allegare all’accordo l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), poiché la sua mancanza può comportare sanzioni. Una volta completata la registrazione, il contratto diventa valido secondo il modello prescelto dalle parti.

Come avviene la registrazione di un contratto di locazione?

1.Registrazione online del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate

Attualmente, è possibile registrare autonomamente il contratto di locazione online sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Questa opzione è obbligatoria per i proprietari di almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari, ma è facoltativa per gli altri. La registrazione online richiede credenziali SPID, CIE o CNS per l’accesso a RLI web, il servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate.

2.Registrazione presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate o un intermediario abilitato

La registrazione può avvenire anche presso uno sportello fisico dell’Agenzia delle Entrate o attraverso un intermediario abilitato. Se si opta per un intermediario, questo deve fornire una dichiarazione datata e firmata, impegnandosi a gestire la registrazione, il pagamento delle imposte e altre operazioni relative al contratto. Se si preferisce la registrazione di persona, è necessario prendere un appuntamento e portare con sé tutti i documenti richiesti, come da elenco pubblicato dall’Agenzia delle Entrate nella sezione Registrazione in ufficio:

almeno 2 originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio ne attesterà la conformità all’originale
la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato
se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare
i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe
la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.

Quanto si paga per la registrazione di un contratto di locazione?

La registrazione del contratto di locazione comporta il pagamento di alcune imposte, divise equamente tra locatore e conduttore. La prima è l’imposta di bollo, che ammonta a 16 euro per ogni 100 righe o 4 facciate del contratto da registrare. Se la registrazione avviene online, il sistema calcola automaticamente l’imposta di bollo.

La seconda è l’imposta di registro, il cui importo varia in base al tipo di immobile affittato. Se si sceglie di pagare per l’intera durata del contratto, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo totale; se si paga annualmente, corrisponde al 2% del canone di ogni anno. Coloro che optano per il pagamento unico ricevono uno sconto.

Registrazione del contratto di locazione con cedolare secca

Se si sceglie la cedolare secca, non sono dovute imposte aggiuntive per la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se si include un garante nel contratto, il locatore deve pagare un costo aggiuntivo, pari allo 0,5% del canone di affitto, con un minimo di 200 euro.

Conseguenze della registrazione in ritardo

La registrazione in ritardo, oltre i 30 giorni consentiti, comporta alcune sanzioni di natura legale e fiscale sia per locatore che per il conduttore. Vediamole in dettaglio:

Conseguenze Legali

Nullità del Contratto: Secondo l’articolo 1, comma 346, della Legge 311/2004, i contratti di locazione non registrati sono nulli. Questo significa che il contratto non produce effetti giuridici e non è opponibile a terzi.
Non Esecuzione forzata: Il locatore non può ricorrere all’esecuzione forzata per ottenere il pagamento dei canoni di locazione non pagati dal locatario.

Conseguenze Fiscali

Sanzioni per il Locatore

Il locatore è soggetto a sanzioni
amministrative che variano dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. L’imposta di registro non pagata sarà recuperata dall’Agenzia delle Entrate con l’aggiunta di interessi e sanzioni.

Sanzioni per il Locatario

Anche il locatario può essere soggetto a sanzioni amministrative pari al 60% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 euro.

Accertamento d’ufficio: L’Agenzia delle Entrate può procedere d’ufficio alla registrazione del contratto non dichiarato e imporre le relative sanzioni fiscali.

Rimedio per la Mancata Registrazione

Ravvedimento Operoso

Se il termine di 30 giorni è stato superato, è possibile
ricorrere al ravvedimento operoso, che consente di regolarizzare la situazione
pagando l’imposta dovuta con una riduzione delle sanzioni:

Entro 90 giorni: La sanzione è ridotta al 12% dell’imposta dovuta.
Entro 1 anno: La sanzione è ridotta al 15% dell’imposta dovuta.
Entro 2 anni: La sanzione è ridotta al 17,14% dell’imposta dovuta.
Oltre 2 anni: La sanzione è ridotta al 20% dell’imposta dovuta.

Supporto per la Registrazione online del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni è obbligatoria per evitare gravi conseguenze legali e fiscali. In caso di mancata registrazione, è fondamentale agire tempestivamente per regolarizzare la situazione tramite il ravvedimento operoso.

Per semplificare il processo di registrazione, è possibile rivolgersi ad un consulente di ConsulenzaCasa360, per una registrazione rapida e semplice, senza il bisogno di prendere appuntamento e recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

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