Quando si decide di vendere casa, uno dei problemi più frequenti riguarda la presenza di irregolarità catastali o urbanistiche.

Molti proprietari scoprono solo durante la trattativa o addirittura poco prima del rogito che l’immobile presenta difformità tra lo stato di fatto e la documentazione depositata al Catasto o in Comune.

Questo può creare diversi problemi: ritardi nella vendita, difficoltà con il mutuo dell’acquirente o addirittura il blocco della compravendita.

Per questo motivo è fondamentale verificare la situazione dell’immobile prima di metterlo sul mercato o appena presa la decisione di vendere, così da evitare sorprese e affrontare la vendita in modo sereno.

In questo articolo vediamo cosa si intende per irregolarità catastali o urbanistiche, quali sono le più comuni e cosa fare per regolarizzare un immobile prima di venderlo.

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Cosa si intende per irregolarità catastali, urbanistiche o edilizie

Quando si parla di irregolarità di un immobile è importante distinguere tra tre tipologie di possibili difformità:

• irregolarità urbanistiche
• difformità edilizie
• irregolarità catastali

Queste situazioni possono emergere durante le verifiche tecniche e rappresentano uno degli aspetti più importanti da controllare prima di mettere in vendita casa.

Irregolarità urbanistiche

Le irregolarità urbanistiche riguardano la corrispondenza tra l’immobile e i titoli edilizi rilasciati dal Comune, come licenze edilizie, concessioni o permessi di costruire.

In pratica significa verificare che l’immobile sia stato costruito e modificato nel rispetto delle autorizzazioni rilasciate dall’ufficio tecnico comunale nel corso degli anni.

Per questo motivo spesso è necessario consultare la documentazione depositata presso il Comune tramite accesso agli atti, così da verificare quali interventi sono stati autorizzati nel tempo.

Difformità edilizie

Le difformità edilizie riguardano invece le opere realizzate nell’immobile che non rispettano i titoli edilizi oppure che sono state eseguite senza autorizzazione.

Tra gli esempi più comuni troviamo:

• realizzazione di un secondo bagno non autorizzato
• chiusura di terrazze trasformate in veranda
• costruzione di tettoie o ampliamenti senza permesso
• modifiche interne eseguite senza pratica edilizia quando necessaria

In questi casi può essere necessario valutare la possibilità di una sanatoria edilizia o altre procedure di regolarizzazione

Irregolarità catastali

Le irregolarità catastali si verificano quando la planimetria depositata al Catasto non corrisponde allo stato reale dell’immobile.

Alcuni esempi molto comuni sono:

• spostamento di tramezzi interni
• realizzazione di nuovi locali non indicati in planimetria
• modifiche alla distribuzione interna dell’abitazione
• planimetria catastale non aggiornata dopo lavori di ristrutturazione

In questi casi si parla di planimetria catastale non conforme, che deve essere aggiornata prima della compravendita.

Per approfondire questo tema puoi consultare anche le informazioni disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate – Catasto Fabbricati

Le difformità più comuni negli immobili

Nella pratica professionale esistono alcune irregolarità che si riscontrano molto spesso, soprattutto negli immobili costruiti diversi anni fa o ristrutturati nel tempo.

Tra le situazioni più frequenti troviamo:

• realizzazione di un secondo bagno non dichiarato
• chiusura di terrazze o porticati
• modifiche alla distribuzione interna dell’abitazione
• ampliamenti realizzati senza aggiornamento delle pratiche edilizie
• planimetria catastale non aggiornata dopo una ristrutturazione

Molte di queste modifiche sono state realizzate quando i controlli erano meno stringenti oppure senza conoscere le procedure corrette.

Il problema emerge però quando si decide di vendere casa, perché l’acquirente, la banca e il notaio richiedono che l’immobile sia regolare dal punto di vista tecnico e documentale.

Come regolarizzare un immobile prima di venderlo

Per poter intercettare eventuali difformità per tempo è fondamentale dare precedenza alla verifica tecnica dell’immobile con un tecnico abilitato che si occuperà di:

Accesso agli atti in Comune

Il primo passo è effettuare un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico comunale per consultare e ritirare tutti i titoli edilizi depositati.

Questa procedura consente di verificare:

• permessi di costruire, licenze edilizie
• progetti e varianti
• eventuali pratiche di ristrutturazione

Sopralluogo nell’immobile

Una volta recuperata la documentazione, un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) effettuerà un sopralluogo nell’immobile per la verifica tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultima planimetria depositata in catasto e per il confronto con la documentazione esistente.

Aggiornamento catastale o sanatoria edilizia

Una volta individuate le difformità è possibile procedere con:

• aggiornamento della planimetria catastale – nei casi in cui è sufficiente aggiornare soltanto il catasto
• pratiche edilizie di sanatoria per abusi o difformità più importanti
• regolarizzazione della documentazione

Solo dopo aver sistemato questi aspetti è possibile vendere l’immobile con maggiore tranquillità.

Perché è importante verificare tutto prima di mettere in vendita casa

Vendere un immobile con documentazione non verificata può comportare diversi rischi:

• ritardi nella vendita
• difficoltà nella concessione del mutuo all’acquirente in quanto il perito bloccherà la perizia in attesa della regolarizzazione
• richieste di riduzione del prezzo – in situazioni in cui gli abusi vengono scoperti in sede di rogito
• blocco della compravendita – è fondamentale anche verificare se gli abusi possono essere sanati e regolarizzati, in caso contrario si può rendere necessaria la rimozione/demolizione dell’abuso

Effettuare una verifica preventiva permette invece di:

• individuare eventuali problemi in anticipo e risolverli
• affrontare la trattativa con maggiore trasparenza
• evitare sorprese in fase di rogito.

Come evitare problemi nella vendita di casa

Per vendere casa in sicurezza è fondamentale verificare che tutta la documentazione sia corretta e completa.

Attraverso il servizio FascicoloCasaOK è possibile effettuare una verifica tecnica e documentale dell’immobile prima di metterlo in vendita.

Il fascicolo raccoglie tutta la documentazione necessaria per la compravendita e permette di individuare eventuali criticità da risolvere in anticipo.

Questo consente di presentare l’immobile agli acquirenti con tutte le carte in regola, riducendo il rischio di problemi durante la trattativa o in fase di rogito.