Vendere (o acquistare) casa: il notaio verifica i documenti, ma chi verifica l’immobile?

Quando si vende o si acquista casa, molti credono che il notaio “controlli tutto”. Ma è davvero così? La risposta è: non del tutto.
In questo articolo  cercheremo di riassumere con chiarezza chi fa cosa in un processo di compravendita e perché è importante, prima di arrivare dal notaio, verificare e accertarsi che l’immobile che stiamo per vendere o acquistare sia conforme.

Ma andiamo per gradi e vediamo subito COSA NON FA il notaio e cosa non rientra tra suoi obblighi.

Cosa non fa il notaio

Nonostante la sua figura sia centrale nella compravendita, il notaio non effettua controlli sull’immobile stesso. Non fa sopralluoghi, non misura, non confronta fisicamente lo stato dell’immobile con la documentazione tecnica.

Non verifica o certifica in alcun modo la conformità edilizia, urbanistica o catastale.
Il suo controllo si basa esclusivamente sui documenti che gli vengono forniti dalle parti e sulle dichiarazioni rese dalle stesse, che vengono riportate nell’atto notarile.

Questo significa che eventuali difformità o irregolarità presenti sull’immobile potrebbero non emergere mai, o peggio ancora, potrebbero emergere dopo che l’immobile è stato compravenduto.

Ecco alcuni esempi concreti di situazioni che si presentano spesso soprattutto nella vendita di abitazioni più datate che hanno subito ristrutturazioni o che sono state costruite/ampliate in anni in cui i controlli urbanistici ed edilizi erano meno stringenti.

• Un secondo bagno di servizio realizzato senza pratica edilizia e aggiornamento catastale: sulla planimetria risulta solo un bagno, ma nella realtà ce ne sono due.
• La costruzione di una tettoia: non è presente nei titoli edilizi e nemmeno sulla planimetria catastale.
• La chiusura di una terrazza trasformata in veranda senza titolo edilizio: sulla planimetria risulta un terrazzo aperto, ma nella realtà è stato chiuso e tamponato.
• Un locale accessorio o deposito abusivo, costruito in ampliamento senza permesso.
• Piccole modifiche interne (spostamenti di tramezzi, creazione di ripostigli) In tutte queste situazioni, il notaio non ha strumenti per verificare se quanto dichiarato e depositato corrisponde realmente allo stato di fatto dell’immobile.

In tutte queste situazioni, il notaio non ha strumenti per verificare se quanto dichiarato e depositato corrisponde realmente allo stato di fatto dell’immobile.
E, come dicevamo prima, se le irregolarità dovessero emergere dopo la compravendita, a quel punto la regolarizzazione dell’immobile ricadrà sul nuovo proprietario, che dovrà affrontare pratiche e costi aggiuntivi, o rivalersi legalmente sul venditore, con tutte le difficoltà e i disagi del caso.

Quindi che si fa per assicurarsi di vendere la casa in serenità (da venditore) ed essere certi di non avere problemi dopo (da acquirente)?

La risposta è semplice: affidarsi a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che può effettuare tutte le verifiche tecniche e documentali che non rientrano nei compiti del notaio.

Ecco infatti COSA FA un tecnico abilitato.

Il tecnico è  il professionista che può:

• effettuare un sopralluogo fisico sull’immobile per verificare che lo stato reale corrisponda ai documenti;
• analizzare la conformità edilizia, controllando che l’immobile sia stato costruito nel rispetto dei permessi e/o Titoli Edilizi rilasciati dal Comune;
• verificare la conformità catastale, confrontando l’ultima planimetria catastale depositata in catasto con lo stato effettivo dell’immobile;
• effettuare accessi agli atti presso gli uffici comunali per visionare e recuperare i titoli edilizi originali depositati;
• segnalare eventuali difformità e consigliare come regolarizzarle prima di mettere in vendita l’immobile;
• redigere una relazione tecnica o una certificazione di conformità, quando necessaria per la compravendita.

Affidarsi a un tecnico abilitato prima di arrivare dal notaio significa prevenire problemi, vendere o acquistare in tranquillità e avere la certezza di una compravendita regolare, senza sorprese.

E una volta verificata la conformità dell’immobile, sanate eventuali difformità e completata tutta la documentazione necessaria, possiamo tornare alla figura del notaio per capire quali controlli rientrano nel suo ruolo e COSA FA concretamente nella compravendita.

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Cosa controlla il notaio nella compravendita?

Vediamo le principali verifiche e attività svolte dal notaio in una compravendita immobiliare. Alcune operazioni possono variare o includere elementi aggiuntivi in base al tipo di atto o alle specifiche della trattativa.

• Verifica la completezza della documentazione (titoli di provenienza, visure catastali e ipotecarie, APE, planimetrie)
• Accerta l’identità e i poteri delle parti
• Verifica che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o altri vincoli trascritti
• Controlla la continuità delle trascrizioni nei passaggi di proprietà
• Redige e roga l’atto notarile
• Richiede che le parti dichiarino la conformità urbanistica e catastale
• Verifica e registra eventuali procure o deleghe
• Controlla la presenza di eventuale mediazione immobiliare e inserisce le provvigioni e relative fatture nell’atto
• Calcola, riscuote e versa le imposte dovute per l’atto
• Provvede alla registrazione, trascrizione e voltura dell’atto

E se non avevamo dubbi che il notaio servisse…Adesso sappiamo che serve anche la figura del tecnico abilitato

Come abbiamo visto, il notaio e il tecnico abilitato hanno ruoli diversi ma complementari: uno garantisce la validità giuridica dell’atto, l’altro verifica la regolarità tecnica e documentale dell’immobile.

Per questo, prima di arrivare dal notaio, è fondamentale controllare che l’immobile sia conforme e “in regola” sotto ogni aspetto, per evitare blocchi, ritardi o contestazioni future.

Ed è proprio per aiutare i venditori in questo percorso che abbiamo creato il servizio Fascicolo Casa OK: una consulenza completa che include la verifica tecnica e documentale dell’immobile, il recupero di eventuali documenti mancanti, la segnalazione di criticità e la creazione di un fascicolo pronto per il notaio e per l’acquirente.

Con Fascicolo Casa OK puoi vendere casa con le carte in regola, evitando sorprese e affrontando la trattativa con trasparenza e sicurezza.